賃貸の更新・家賃値上げの通知が来たときの確認手順(借主向け)

公開日:2026-11-09 / 更新日:2026-11-09

賃貸住宅の更新の案内や、家賃を上げるという通知が届いたときに関係するのは、借地借家法の増減請求と更新の条文、契約書の条項、公的な相談先です。

家賃の増減請求の仕組み(借地借家法32条)

借地借家法第32条第1項は、建物の借賃が次のいずれかによって不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって借賃の額の増減を請求できる、と定めています。

条文の主語は「当事者」で、貸主からの増額の請求だけでなく、借主からの減額の請求も同じ条文に入っています。同じ項のただし書きで、一定の期間借賃を増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従うとされています。

第32条第2項は、増額について「当事者間に協議が調わないとき」の扱いを定めています。条文は、協議が調わない場合には、増額を正当とする裁判が確定するまでの支払い方を定める形になっています(後の「合意できない間の家賃の払い方」)。

話し合いがまとまらないときの流れ

調停の手続きは民事調停法に定められています。要点は次のとおりです。

• 申し立てる裁判所: 建物の貸し借りなどをめぐる調停(宅地建物調停)は、建物がある場所の簡易裁判所が受け持ちます。当事者が合意すれば、その場所の地方裁判所に申し立てることもできます(民事調停法第24条)
• 申立ての方法: 申立書を裁判所に出して行います。申立書には、当事者(と法定代理人)、申立ての趣旨、紛争の要点を書きます(同法第4条の2)
• 調停委員会: 裁判官の中から指定される調停主任1人と、民事調停委員2人以上で組まれます(同法第6条・第7条)。民事調停委員は、専門的な知識経験に基づいて意見を述べる役目も持っています(同法第8条)
• 合意できたとき: 合意した内容が調書に書かれると調停が成立し、その記載には裁判上の和解と同じ効力があります(同法第16条)
• 合意できないとき: 裁判所が、調停に代わる決定をすることがあります(同法第17条)。この決定には、告知を受けた日から2週間以内に異議を申し立てられます(同法第18条)。決定がされない場合は、調停は成立しないものとして終わることがあります(同法第14条)
• 調停条項を任せる合意: 家賃の増減の調停では、当事者が調停委員会の定める調停条項に従うと書面で合意していれば、申立てにより調停委員会が調停条項を定められます(同法第24条の3)

手続きの案内は、裁判所の「民事調停」のページ(裁判所ウェブサイトへのリンク)も参考になります。

契約書で見る条項

通知が来たときに、手元の賃貸借契約書で探す箇所は次のとおりです。

定期借家か、普通の賃貸借か

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(定期借家)は、期間の定めがあり、公正証書による等書面(内容を記録した電磁的記録を含む)で契約する場合に限り、契約の更新がない旨を定められるものです。貸主は、あらかじめ、更新がなく期間の満了で終わることを書面を交付して(借主の承諾を得て電磁的方法で提供することもできる)説明しなければならず、説明しなかったときは更新がない旨の定めは無効とされています(第38条第1項〜第5項)。

定期借家では、借賃の改定に係る特約がある場合、借地借家法32条は適用されません(第38条第9項)。普通の賃貸借とは値上げ・値下げの扱いが変わりうるので、契約の種類を先に見ます。

期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間の満了の1年前から6月前までの間に、期間の満了で終了する旨を通知しなければ、終了を借主に対抗できません。この期間を過ぎてから通知した場合は、通知の日から6月を経過した後は、この限りでないとされています(第38条第6項)。

賃料の改定の定め(普通の賃貸借)

普通の賃貸借について、第32条第1項は「契約の条件にかかわらず」増減を請求できるとし、例外として、一定の期間借賃を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従う、としています。

更新と通知の時期(普通の賃貸借)

期間の定めがある普通の建物賃貸借について、借地借家法は次のように定めています。

更新の案内に新しい家賃が書かれている場合でも、第26条の更新の仕組みと、第32条の増減請求の仕組みは別の条文です。どちらが当てはまるかは、通知の時期と内容、契約の種類によって変わります。

更新料

最高裁判所の平成23年7月15日判決(第二小法廷、平成22(オ)863)は、判決の本文で次のように述べています。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」(判決全文PDF 6ページ、裁判所ウェブサイト)

判決は、更新料の額が高額に過ぎるなどの「特段の事情」がある場合を除く、としています。

合意できない間の家賃の払い方

相当と認める額の支払い(借地借家法32条2項)

借地借家法第32条第2項は、借賃の増額について協議が調わないときは、請求を受けた者(借主)は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の借賃を支払えば足りる、と定めています。ただし、裁判が確定して、すでに支払った額に不足があるときは、不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付けて支払わなければなりません。

貸主が受け取らないときの供託

法務省の「供託Q&A」は、地代・家賃を払おうとして受け取りを拒否された場合、借主は賃料を供託することで支払債務を免れることができる、としています(Q2)。家賃の供託について、法務省と法務局のページに書かれている要点は次のとおりです。

• 貸主からの賃料の値上げ要求などを不当とする場合に、相当と認める額の賃料を提供し、受領を拒否されたときに、「受領拒否」を供託原因として弁済供託ができる(Q23)
• 「受領拒否」とは、例えば弁済期日に家賃を貸主の住所地に持参して受領を求めるなど、契約に従った適法な弁済の提供をしたのに、貸主が応じなかった場合をいう。供託の前に、まず弁済の提供をする必要がある(Q23)
• 家賃の値上げを要求されたというだけでは、「受領拒否」が明確であるとはいえないため、弁済の提供が必要。受領しない意思が明確かどうかは、個別の事案ごとに判断される(Q23)
• 供託は、債務の履行地(契約上の支払地)の供託所で行う。インターネットによる供託の手続もある(Q23、広島法務局)
• 訴訟の結果、値上げが相当とされた場合は、供託した額との差額を貸主に支払わなければならず、供託によって争いが解決するわけではない(広島法務局)
• 供託した者は、遅滞なく債権者に供託の通知をしなければならない(民法第495条第3項。広島法務局)
• 家主と顔を合わせたくないなどの理由では供託はできない。家賃の弁済供託ができるのは、受領拒否、受領不能、債権者不確知の場合に限られる(Q27)

供託書の書き方や必要な書類は、法務省の「供託制度の概要」と各法務局のページに載っています。

相談先(公的な窓口)

詳しい事例は、国土交通省の資料「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」を見てください。

確認の順番

1. 契約書を出す。 契約の種類(定期借家かどうか)、契約期間、更新の定め、賃料改定の定め、増額しない特約、更新料の定めを探す。
2. 通知の中身と届いた日を見る。 何月分から、いくらにするという内容か、その理由として何が書かれているかを、届いた日とあわせて記録する。
3. 契約の種類で条文を分ける。 定期借家で借賃の改定に係る特約がある場合は第38条第9項、普通の賃貸借なら第26条〜第30条と第32条が関係する。
4. 期間満了の日と通知の時期を並べる。 普通の賃貸借の第26条、定期借家の第38条第6項は、いずれも期間満了の1年前から6月前までという期間を定めている。
5. 合意できない間の払い方の仕組みを読む。 第32条第2項と、法務省の供託の説明(受領拒否の要件)を読む。
6. 個別の判断は相談窓口へ。 188、消費生活センター、法テラス、弁護士・司法書士などの専門家に、契約書と通知を手元に置いて相談する。